Samägande – en praktisk lösning vid fastighetsägande och arv
Att äga egendom tillsammans kan vara en praktisk lösning för att underlätta och effektivisera ägandet, särskilt när det gäller fastigheter. Det är även en vanlig situation vid arv, där flera arvingar gemensamt blir delägare i exempelvis en fastighet. Regler kring samägande av fastighet, lös egendom, aktier, obligationer eller skuldebrev återfinns i samäganderättslagen. Ett undantag gäller dock för jordbruksfastigheter med tre eller fler delägare, där lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter i stället är tillämplig.
Samäganderättslagen – ett verktyg för att lösa ägarkonflikter
Samäganderättslagen fungerar som ett verktyg för att hantera och lösa ägarkonflikter. Eftersom lagen till stor del är dispositiv, kan delägarna själva komma överens om regler som avviker från lagens bestämmelser. Om inget avtal finns som reglerar de frågor lagen omfattar, gäller lagens regler.
Huvudregeln: Delägarnas samtycke krävs
Enligt huvudregeln i 2 § krävs samtliga delägares samtycke för beslut som rör förvaltningen av egendomen. Undantag kan dock göras om en delägare, på grund av sjukdom, frånvaro eller annan anledning, inte kan medverka – men då endast för åtgärder som är nödvändiga för att bevara egendomen och inte kan skjutas upp. Detta innebär att delägarna måste komma överens om hur egendomen ska hanteras, vilket i sin tur kan leda till problem om parterna inte är eniga. Lyckligtvis finns det olika sätt att lösa sådana situationer.
När delägarna inte kommer överens – domstolens roll
Om delägarna inte kan komma överens om förvaltningen eller nyttjandet av egendomen, kan en delägare enligt 3 § samäganderättslagen ansöka hos domstol om att en god man ska utses för att tillfälligt ta hand om förvaltningen. I vissa fall kan dock en utdragen konflikt göra att den enda lösningen är att sälja egendomen.
Försäljning genom offentlig auktion – en sista utväg?
Enligt 6 § i lagen har en delägare rätt att ansöka om att egendomen säljs genom offentlig auktion. Denna regel är en av de mest betydelsefulla i samäganderättslagen. Som tidigare nämnts är lagen dock dispositiv, vilket innebär att möjligheten att kräva försäljning kan avtalas bort. Att begränsa rätten till försäljning kan dock leda till negativa konsekvenser, såsom att delägarna blir inlåsta i ägandet. En ägarandel har ofta ett lägre marknadsvärde när den säljs separat jämfört med när hela egendomen säljs i sin helhet. Därför kan en delägare som annars skulle vilja sälja sin andel välja att stanna kvar i samägandet om alternativet är att sälja till ett underpris.
Samäganderättsavtal – en lösning för att undvika framtida konflikter
För att förebygga problem är det ofta en klok idé att upprätta ett samäganderättsavtal. Ett sådant avtal ger delägarna möjlighet att noggrant överväga hur ägandet ska fungera i praktiken. Genom att avtala om viktiga frågor i förväg kan många potentiella konflikter undvikas. Exempelvis bör det tydliggöras vem som ansvarar för underhåll och reparationer samt hur dessa ska genomföras. Det kan också vara värt att reglera om någon delägare ska ha nyttjanderätt till en specifik del av egendomen, exempelvis om en fastighet innehåller två bostadshus eller flera lägenheter.
Vikten av ett samäganderättsavtal
För att undvika konflikter och skapa tydlighet mellan delägarna är ett samäganderättsavtal en god investering. Med ett genomtänkt avtal kan ni i förväg bestämma hur exempelvis underhåll, reparationer och nyttjanderätt ska hanteras. Om fastigheten innehåller flera bostäder kan det vara bra att klargöra vem som har rätt att använda vilken del.
Juridio – din juridiska expert vid samägande
Att samäga en fastighet eller annan egendom kan vara en smidig lösning, men det kan också innebära juridiska fallgropar. På Juridio har vi lång erfarenhet av att hjälpa klienter att skapa tydliga och hållbara samäganderättsavtal. Kontakta oss idag så hjälper vi dig att undvika onödiga konflikter och säkerställa ett tryggt ägande!
